Коттеджные посёлки всеволожский район

Почти Питер

Всего 7 километров отделяют Всеволожск от Петербурга, и сегодня это становится решающим для развития городка. В былые годы он не пользовался славой, в нем текла обычная размеренная жизнь, далекая от мегаполиса

Но Петербург развивался, вокруг него осваивались новые земли под застройку, и когда в Курортном районе относительно недорогая недвижимость была раскуплена, внимание инвесторов быстро переключилось на Всеволожск и район

Выбор этот был сделан не только из-за географической близости, но и благодаря экологичности этих мест. Леса, озера, живописные ландшафты, а также Нева и Ладожское озеро давно привлекали петербуржцев, желающих отдохнуть от города, не уезжая очень далеко. Причем отдых этот может быть не только летним, но и зимним: здесь множество спортивных баз для лыжников-бегунов и горнолыжных центров. Кроме того, новых жителей привлекает и редкая возможность немедленного подключения своего дома ко всем коммуникациям – услуга, что называется, для «самых близких» к Петербургу.

Сам Всеволожск по инфраструктуре мало отличается от спального района Петербурга. Это те же супермаркеты, кафе и спортклубы, что и в черте города, а также около 10 торговых центров. Во Всеволожске 5 школ, лицей, частная гимназия, колледж и два филиала питерских вузов.

Несмотря на распространенность маятниковой миграции, когда тысячи жителей Всеволожска ежедневно ездят на работу в Петербург, этот город обеспечивает работой всех желающих. «Многие жители Всеволожска получают здесь рабочие места за счет крупных местных предприятий, таких как заводы Ford, Ariston или Nokia, – говорит руководитель Всеволожского отделения АН «Александр» Марина Климчук. – Кроме прочего, на таких предприятиях обычно имеется много программ для привлечения молодых сотрудников, курсы по обучению специальностям, так что вопрос безработицы здесь не стоит».   

География, рельеф и климат

Площадь Всеволожского района – 3036 квадратных километров. Граничит с Санкт-Петербургом, а также с Выборгским, Кировским и Приозерским районами. На северо-востоке омывается Ладожским озером, протяженность побережья – 65 километров. Район вытянут в длину на 77 километров, в ширину на 47 километров (без учета акватории Ладожского озера).

Территорию Всеволожского района можно охарактеризовать как преимущественно равнинную, хотя в западной и северо-западной частях встречаются холмы высотой более 175 метров. Вообще, рельеф этой территории достаточно интересен, это объясняется тем, что район находится между Ладожским озером и Финским заливом.

Лемболовская возвышенность

Самая высокая часть Всеволожского района называется Лемболовская возвышенность. Здесь же находится самая высокая точка района – гора Кивисюрья, высота которой достигает 203,7 метров. Она также является самой высокой точкой всего Карельского перешейка. На Лемболовской возвышенности берут начало реки Охта, Странница, Кожица, Сестра, Волочаевка, Ятки и другие.

Крупных озер во Всеволожском районе нет, самые большие – Лемболовское (12,5 кв.км), Кавголовское (6,8 кв.км) и Хепоярви (4,8 кв.км). Есть несколько рек, крупнейшая – Охта. По самой границе района протекает река Нева.

На болота приходится около 3,5% территории Всеволожского района. Это преимущественно верховые болота (то есть такие, которые питаются за счет атмосферных осадков). Местами есть болота низменного типа. Но в целом, Всеволожский район отличается достаточно низким показателем заболоченности.

Животный и растительный мир типичны для этих мест. Стоит отметить, что в лесах Всеволожского района много грибов и ягод. Сами леса покрывают около 60% территории, преобладают хвойные породы деревьев. Луга занимают крайне незначительную площадь. В целом местность можно охарактеризовать как южную тайгу.

Климат атлантико-континентальный, большое влияние оказывают воздушные массы с Атлантического океана. В целом, климат и погода во Всеволожском районе не имеют ярков выраженных особенностей в Ленинградской области.

Важные моменты выбора

Критерии выбора коттеджа скорее всего будут разными у каждого будущего собственника, но на определенные пункты нужно обратить внимание:

Расстояние до города

Определиться, какое расстояние от города будет наиболее приемлемым, на каком расстоянии должен располагаться новый коттеджный поселок. Обычно, цены на коттеджи предлагаются продавцами меньше, если расстояние до города дальше, но стремясь сэкономить, не желательно забывать, что в город нужно будет периодически ездить для решения различных вопросов, особенно, если будущие владельцы загородной недвижимости работают в городе.

Инфраструктура

 Предпочтение нужно отдавать варианту, в котором основные объекты инфраструктуры – магазины, поликлиники, детсады или школы располагались в непосредственной близости к месту проживания.

Транспорт

Наличие радом с выбранным местом транспортных развязок или остановок общественного транспорта. Этот момент зачастую не учитывается. Автомобиль может сломаться, и если такое случится, как обычно, внезапно, обязательно возникает закономерный вопрос – на чем доехать до «цивилизации».

Подобрав несколько отвечающих вашим запросам вариантов в общем, нужно ознакомиться с данными о том, кто является продавцом коттеджа или таунхауса. В областных центрах мегаполисов можно найти множество застройщиков, но не каждый из них может быть надежным. Поэтому стоит внимательно подойти к вопросу изучения сведений о продавце загородной недвижимости: как давно застройщик ведет такую деятельность, сколько подобных проектов до этого им было выполнено – даже ознакомившись с внешним видом интернет-сайта продавца недвижимости, можно получить более яркое представление о нем и  принять верное решение.

Следующим шагом должно являться обсуждение вопроса покупки и консультация с продавцом в телефонном режиме. нужно обратиться в отдел продаж предприятия-застройщика, При этом  нужно задать специалисту по продажам все интересующие вопросы:

• существующая инфраструктура коттеджного поселка;
• применяемых технологиях строительства;
• наличия управляющей компании;
• вид охраны поселка, возможности доступа посторонних лиц, системы безопасности;
• об условиях покупки, цене, прочих важных для будущего клиента компании моментов.

Не нужно стесняться, бояться быть чрезмерно настойчивым и скрупулезным, бояться произвести плохое впечатление – у покупателя есть полное право знать все о доме, в котором он будет жить.

Если разговор в телефонном режиме оставил приятные впечатления, стоит переходить к следующему шагу – личному осмотру территории коттеджного поселка. Такого рода услугу обязана предоставить каждая компания-застройщик. К тому же потенциального покупателя  будет сопровождать менеджер по продажам фирмы, который постарается показать все  интересные для клиента объекты.

Считают, что лучшим периодом времени для такой экскурсии подойдет окончание зимы и начало весны. В это время можно увидеть, насколько качественно функционирует ливневка, канализация, не подтапливается ли участок, выбранный в качестве одного из вариантов, и насколько качественно организована работа застройщика, обустроен сам поселок. При проведении экскурсии обязательно нужно еще раз задать все интересующие клиента вопросы, обязательно ознакомиться с инфраструктурой самостоятельно:

обратить внимание на то, как выполнены электрокоммуникации;
как организована подача тепла в дома (автономная, централизованная система);
ознакомиться с системой подачи воды (централизованный водопровод, скважина)
предусмотрен ли централизованный способ очистки дорог, прилегающей к дому территории, хранение и вывоз отходов;
обратить внимание на качество дорог, подъездных путей к коттеджу;
узнать, как осуществляется снабжение газом.

Чрезвычайно важна для комфортного проживания в поселке его архитектурная структура. на все эти вопросы нужно получить ответы и убедиться визуально в соответствии информации, озвученной сотрудником компании-застройщика и тем, что было визуально выявлено непосредственно в коттеджном поселке.

Парк «Софиевка»

• GPS координаты:60.006708,30.624823

Природный парк «Софиевка» возник на территории бывшей дворянской усадьбы. Он является памятником ландшафтно-парковой архитектуры и включен в реестр охраняемых объектов. Он больше напоминает лес, поэтому сюда любят приходить на прогулки истинные любители свежего воздуха и природы. По его территории проложены удобные тропинки. Здесь царит покой и умиротворение. К сожалению, здание усадьбы не сохранилось. В советские времена здесь были организованы совхоз по выращиванию овощных культур, детский сад-ясли, затем помещения снесли. Лишь единожды в 2012 году властями была предпринята попытка реконструкции старинного имения. Но, проект до сих пор находится «под сукном» из-за нехватки денег.

Площадь парка составляет 12 га. Здесь растут лиственницы, липы, березы, другие хвойные и лиственные деревья, декоративные кустарники, много трав и цветов. Встречаются небольшие водоемы. Их облюбовали стаи перелетных птиц, в частности, уток. Посетители любят подкармливать диких птиц. Те, в свою очередь, благосклонно принимают человеческие дары. На границах парка построены несколько жилых комплексов. В городе создано движение по спасению парка «Софиевка».

Адрес: мкр. Бернгардовка, г. Всеволожск, Ленинградская обл., Россия

Новые коттеджи

Как-то так повелось, что Всеволожский район одним из первых, и очень активно, стал обрастать множеством коттеджных поселков, массово выведенных на рынок в 2007-2008 годах. Основная часть таких поселков была построена для деловых людей, работающих в Петербурге, и сосредоточена на участке от Питера до Всеволожска, вдоль основных автодорог. Спросом они пользуются даже в кризис, поскольку перед единичными объектами у поселков есть ряд преимуществ. Во-первых, их проще позиционировать и рекламировать, а во-вторых, чаще всего покупателю дома в новом поселке не нужно заботиться о коммуникациях, они уже подключены. И поскольку стоимость таких коттеджей – от 3 млн рублей, на рынке они не задерживаются.

С другой стороны, у риэлторов практически нет возможности получить обратную связь с покупателями – насколько они довольны покупкой. Есть информация, что многим из них приходилось дополнительно утеплять свои дома.

Как бы то ни было, Всеволожск свои позиции держит крепко. Территориальное преимущество перед другими городами области дает ему возможность активно развиваться, а хорошие и свободные, в отличие от спальных районов Петербурга, дороги экономят жителям Всеволожска время в пути. Как и многие города области, он хочет быть присоединен к Петербургу. Однако для сохранения всех преимуществ ему, возможно, нужно как раз обратное: так и оставаться маленьким уютным городком, укрывающим своих жителей от большого города.  

Людмила Юшина, руководитель направления загородной недвижимости АН «Прогаль»

Всеволожский район является лидером рынка загородной недвижимости по количеству предлагаемых на продажу объектов вторичного рынка и по планам коттеджной застройки.

Во многом ценность этого района для петербуржцев объяснима близостью его обжитых территорий и удобством транспортного сообщения. Расстояние, например, от центра Петербурга до Всеволожска, Колтушей или Разметелева такое же, как до южных или северных спальных городских кварталов. А строительство кольцевой дороги с несколькими съездами на территории района вообще «приблизило» его к любой части Петербурга. Не случайно многие проекты старой и новой – например, в Янино – малоэтажной застройки во Всеволожском районе успешно продвигаются как место постоянного проживания для работающих в Петербурге.

Что немаловажно, в районе хорошо работает система эффективного взаимодействия местных властей с инвесторами, обеспечения функционирования рынка недвижимости. 

Марина Климчук, руководитель Всеволожского отделения АН «Александр» 

На сегодняшний день во Всеволожске мы наблюдаем весьма вялый рынок, не такой, как в Петербурге. Также он далек и от того ажиотажа, который был до кризиса. При этом цены держатся, не падают. Причиной во многом является отсутствие спекуляции: квартиры покупают именно те, кто в них нуждается для проживания. Сделки происходят без спешки, у покупателей есть возможность подумать и выбрать объект, спокойно оформить кредит. 

Рынок, можно сказать, оздоровился, и если бы у покупателей было понимание того, насколько он оздоровился, сделок было бы гораздо больше. Однако люди боятся и по-прежнему, как и год назад, выжидают, сейчас им сложно расстаться с деньгами. Причем длится такое затишье не с самого начала кризиса, а примерно с середины 2009 года. Но бесконечно оно продолжаться не может, поскольку жилищные вопросы требуют решений. 

Мемориальный музей Ивана Петровича Павлова

• GPS координаты:59.936706,30.650211

Именно здесь, под Всеволожском, в 1924 году академик Павлов обустроил свою биостанцию. Ему требовалась тишина, чтобы сохранить чистоту экспериментов, а также как можно точнее изложить полученные результаты на бумаге. О том, что в Павлово существует мемориальный музей ученого, мало кто знает. Это небольшой научный городок с исследовательским центром, аккуратными домиками для проживания ученых, лаборатории, вольеры для животных. Наукоград не только давал стране полезную информацию о физиологии животного мира. Ученые разработали уникальную систему выращивания овощей в условиях местных погодных условий. Павлов тщательно оберегал своих сотрудников от любого вмешательства властей, не позволял их репрессировать, увольнять, переводить в другие учреждения. Он дорожил каждым человеком. За это его коллеги решили увековечить память о великом ученом, создав музей человеку, который первым в СССР сумел организовать полноценный научный городок. Экспозиция расположена в здании старой лаборатории. Все экскурсоводы имеют научную степень, так как живут и работают на биостанции. Перед посещением нужно обязательно позвонить в музей, чтобы договориться насчет экскурсии.

Адрес: Ленинградская обл., Всеволожский р-н, д. Павлово, ул. Быкова, д. 36

Сайт:

Музей-усадьба «Приютино»

• GPS координаты:60.012454,30.579940

Здесь же на въезде находится место, куда любил приезжать Александр Сергеевич Пушкин. Усадьба «Приютино» принадлежала первому директору Публичной библиотеки Алексею Николаевичу Оленину, с которым поэт был в хороших отношениях, а красоту его дочери Анны не раз воспевал в своих стихах. Пока был жив хозяин, усадьбу называли не иначе, как «Приют муз». Здесь бывали поэты, музыканты, композиторы – весь свет русской культуры. После смерти Оленина имение продали. Новый владелец превратил его в молочную ферму. В советские времена на территории усадьбы стал развиваться совхоз, появились заводы по производству мясной и молочной продукции. Но само здание постепенно приходило в упадок. В 60-е годы прошлого века было решено создать в нем музей. В его состав вошли все старинные постройки, двор и парк, который к тому времени также пришел в запустение. Первая экспозиция была открыта в 1971 году. В наше время музей-усадьба «Приютино» — это крупный культурно-исторический комплекс. В здании находятся основные выставки и экспозиции, в парке проводятся народные гуляния, а сама усадьба внесена в список реализации инновационных проектов России по примеру Сколково.

Адрес: Усадьба Приютино, 1, садоводческий массив Бернгардовка, г. Всеволожск, Ленинградская область, Россия

Сайт:

Население и административное устройство

Численность населения Всеволожского района – 354,7 тысячи человек. Это данные на 2018 год, кроме того, это исторический максимум. Вообще, начиная с 1989 года население района неуклонно растет. Это можно объяснить близостью к Санкт-Петербургу – в район приезжают жить из других регионов или районов Ленинградской области.

В городских условиях проживает более 50% населения. В национальном составе Всеволожского района преобладают русские – 91%, на втором месте находятся украинцы – 2,7%.

Всеволожский район состоит из 10 сельских и 9 городских поселений, которые включают в себя 154 населенных пункта. Последнее упразднение населенных пунктов в связи с отсутствием жителей произошло в 2004 году. Тогда этого статуса лишись деревни Самарка и Посечено.

Таблица. Городские поселения Всеволожского района.

Таблица. Сельские поселения Всеволожского района.

Всеволожск для элиты

По-настоящему элитных объектов, каких много в Петербурге, во Всеволожске нет, да и быть не может. Всему виной местоположение: окна даже самых дорогих всеволожских особняков не выходят ни на Смольный собор, ни на Эрмитаж. Зато здесь хватает недвижимости премиум-класса. Подавляющее большинство таких квартир – это квартиры в обычных новых высотках, уникально перепланированные под вкус владельца.

Если говорить о дорогой коттеджной застройке города, то в основном это дома большой площади с индивидуальной архитектурой. По данным АН «Прогаль», цена такого коттеджа, в зависимости от удобств и размера, колеблется от 10 до 50 млн рублей.

Территориально такие объекты можно увидеть в микрорайоне Мельничный Ручей, а также на окраинах города. Однако риэлторы настоятельно советуют своим клиентам быть осторожными при покупке таких домов. Одно дело, если это штучный объект, и совсем другое – поселок премиум-класса. Все чаще застройщики экономят на рабочей силе и уникальности строений: дома выходят практически типовыми.

Еще больше коттеджей премиум-класса за городом. Например, по правому берегу Невы от поселка Новосаратовка до поселка им. Свердлова, включая Невский лесопарк и окрестности Воейково. «Сегодня из-за кризиса этот сегмент сильно просел, элитных домовладений мы продаем буквально единицы, – говорит Марина Климчук. – И если в 2007-2008 годах спрос был колоссальным, то сейчас он практически отсутствует, цены снижаются. Если раньше дом общей площадью 200 кв.м с сетями, стопроцентной отделкой и с земельным участком от 12 соток покупатель мог приобрести от 15 млн рублей, то сейчас на рынке много аналогичных домов стоимостью от 9 до 13 миллионов».   

Всеволожский государственный историко-краеведческий музей

• GPS координаты:60.019752,30.645263

Где еще можно лучше узнать об истории края, как не в историческом музее. Здесь собраны экспонаты, рассказывающие о зарождении, становлении и развитии региона, начиная с 997 года. Одна из экспозиций посвящена строительству первой российской узкоколейки – Ириновской железной дороге. Любителей живописи порадует малая картинная галерея с портретами генералов – героев Отечественной войны 1812 года. Для тех, кто интересуется народным творчеством, представлены многочисленные предметы быта, одежда, украшения, которыми пользовались наши предки. Коллекция изделий из кварцевого стекла в исполнении мастера Алексея Бурова доставит удовольствие ценителям прекрасного. Ориентир – остановка общественного транспорта «Больница».

Адрес: Всеволожский просп., 36

Плюсы и минусы проживания в Ленинградской области

Не стоит думать, что в Ленобласть стремятся только иногородние, которым не хватает денег на жилье в Петербурге. Нередко переезжают и сами петербуржцы. Тому есть несколько причин.

Во-первых, ценители тишины, природы и спокойствия считают Ленинградскую область лучшим вариантом для проживания. Здесь меньше людей и машин, уединение и тишина. Даже многоквартирные новостройки возводятся в основном высотой до девяти этажей, что исключает большую плотность населения и лишних соседей.

Во-вторых, людей привлекает возможность купить не только «бетонометры», но и клочок земли, который будет использован по своему личному усмотрению.

В-третьих, чем дальше крупный город, тем чище воздух – меньше машин и меньше загрязняющих атмосферу предприятий.

В-четвертых, цены на недвижимость существенно ниже аналогичных предложений в городе, не говоря уже о том, что частный дом в черте города купить практически невозможно. Особенно это актуально для больших семей. За те же самые деньги, в Ленобласти можно купить жилье куда большего размера, чем в Петербурге. Материнский капитал здесь уже поможет существенно сэкономить, тогда как в мегаполисе он составит лишь малую часть от стоимости жилья. А еще в некоторых районах Ленинградской области действует федеральная программа с сельской ипотекой со ставкой до 3% годовых.

При этом стоит помнить и о некоторых нюансах, которые будут сопровождать загородную жизнь.

• Бонусы, предоставляемые владельцам постоянной регистрации в Петербурге и в Ленинградской области, отличаются. Например, размер некоторых областных социальных выплат меньше. Однако отличия не столь существенны, как может показаться. Подробнее об можно прочитать в нашей статье.
• В маленьких городках и деревнях может ощущаться нехватка социальной инфраструктуры. Объективно школы или больницы Петербурга оснащены лучше, чем в Ленинградской области. К тому же «переселенцам» может не хватать развлечений и магазинов с некоторыми видами товаров.
• Серьезный минус жизни в области – возможное отсутствие работы в населенном пункте, либо низкие зарплаты.
• Если нет работы поблизости, придется ехать в Петербург. А это значит, что придется тратить время, деньги и нервы в пробках. Этот пункт не относится к тем, кто работает удаленно.

Справедливости ради стоит отметить, что некоторые все выше перечисленные нюансы не считают недостатками, прекрасно обходятся без крупных магазинов и театров, работают из дома и радуются жизни за городом.

Куда расти будем

Спрос на недорогое жилье во Всеволожске стабильно высок, он практически не спадал даже в кризис. Город активно развивается и расширяется, особенно за счет масштабного строительства многоэтажек в микрорайоне Южный.

«Здесь есть квартиры в панельных и кирпично-монолитных новостройках различной комфортности: как эконом-, так и бизнес-класса, – говорит исполнительный директор Всеволожского отделения АН «Русский фонд недвижимости» Людмила Аксеновских. – Причем это не отдельно стоящие дома, здесь есть вся необходимая инфраструктура: школа, детский сад, бассейн».

Менее масштабная, но непрерывная застройка также ведется и в микрорайонах Бернгардовка и Котово Поле – жилой комплекс из нескольких домов. Это один из самых востребованных микрорайонов города. Однако риэлторы предупреждают покупателей квартир в новостройках о внимательном выборе застройщика, поскольку, наряду с проверенными компаниями, в городе есть и те, у кого были сложности с дольщиками. «Если покупатель не может сделать такой выбор самостоятельно, ему стоит обратиться в агентство, – советует Людмила Аксеновских. – Это убережет его от возможных проблем в будущем».